2-8. [청년기획] 사회재난급 전세사기, 피해자 다수는 왜 청년일까?

[청년기획] 사회재난급 전세사기, 피해자 다수는 왜 청년일까? 

송명숙(연구원)

 

 

 

지난 8월 국토교통부의 발표에 따르면, 전세사기피해지원위원회 출범 이후 지금까지 피해자등으로 인정된 건수가 2만 건을 넘었다. 이 중 73.9%가 39세 이하 청년층이다. (국토교통부, 2024년 8월 22일) 국토교통부의 공식 발표 외에도 2024년 상반기에만 전세보증금을 돌려받지 못해 신청하는 임차권등기명령 신청 건수가 4만 건 가까이 폭증했고 신청자 대부분이 2030 청년들이라고 한다. 지난해 같은 기간보다 37%나 증가한 수치다. (『조선비즈』, 2024년 8월 22일) 안타깝지만 앞으로 청년 전세사기 피해자는 더 늘어날 전망이다. 

 

청년들에게 전세보증금은 금액이 커서 상당한 금액을 빚을 내 마련한다. 자신의 전재산 또는 상환해야할 의무만 남은, 세 보지도 만져보지도 않은 자산이 하루아침에 하늘로 증발해 버린 상황은 그야말로 재난이 아닐 수 없다. 그간 피해자들은 기록과 증언, 언론 인터뷰, 집회 등에서 삶이 송두리째 무너졌다고 절규했다. 그런데 왜 이 사회재난급 피해자 다수는 청년일까?   

 

 

 

덜렁덜렁 계약해서?

 

 "전세를 얻는 젊은 분들이 경험이 없다 보니 덜렁덜렁 계약했던 부분이 있지 않을까 싶다." 지난 5월 전세사기 대책 관련 기자 간담회 질의응답에서 박상우 국토교통부 장관이 한 발언이다. 한 달 뒤 박 장관이 국회에서 열린 ‘전세사기 피해자 지원 대책 청문회’에서 관련 발언에 대해 ‘개인 책임에 근거한다는 뜻으로 한 말이 아니’라고 사과했지만, (『경향신문』, 2024년 6월 26일) 국토교통부가 내놓은 대책을 보면 과연 그런가 하는 의문이 든다. 박 장관의 시선뿐 아니라, 전세사기 피해자에 관한 언론 기사는 대부분 청년피해자가 많다는 사실을 다루며 ‘경험이 적은’이라는 수식어를 붙인다. 

 

사태를 이 지경까지 키운 건 안일했던 정부다. 2021년 8월 한국은행이 기준금리를 인상하면서 정점을 찍었던 부동산 가격이 떨어지기 시작했다. 동시에 전국적으로 주택의 전세가율이 큰 폭으로 올랐고, 심지어 2022년 5월 아파트의 전세가율은 100%를 초과했다. 고위험 전세(전세가율이 높은 전세)가 많아질수록 전세보증사고 위험성이 높아지는 것은 당연하다. 전세가가 매매가를 역전하는 비상식적인 상황과 함께 전세보증금을 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’ 문제가 수면위로 떠 오르자 주거시민사회단체들은 윤석열 정부 인수위원회 시절부터 관련 대책이 필요하다고 경고했다. 

 

하지만, 정부는 전국적 확산 가능성이 적다며 안일하게 대응했다. (참여연대, 2024년 8월 26일) 2022년 7월까지만 해도 오히려 윤대통령은 청년과 신혼부부를 대상으로 전세보증금 대출 한도를 더 늘리고 깡통전세가 우려되는 지역은 선제적으로 관리하겠다고 밝혔다. (『국제뉴스』, 2022년 7월 23일) 

 

분위기가 심상치 않자 같은 해 9월 국토교통부가 뒤늦게 「전세사기 피해 방지방안」 을 발표했는데, △전세사기 피해 예방 △피해 지원 그리고 △단속 및 처벌 강화의 3대 전략을 골자로 한 내용이 담겼다. 대표적으로 자가진단 안심전세APP 구축으로 계약주체 간 정보 불균형 문제를 해소하겠다고 밝혔다. (국토교통부, 2022년 9월 1일) 당시 전문가들은 “정보 비대칭” 문제를 해결하겠다는 방향은 맞지만, 발표한 대책에 실효성이 없다고 지적했다. 진단은 맞았다. 정부 발표 이후 2년이 지났지만, 그간 문제는 눈덩이처럼 커졌고 지금까지 언론에 알려진 희생자만 아홉명이다. 그런데도 청년들이 사회 경험이 적어 전세사기를 당할 위험이 크다고 여기는 것은 이 사태의 원인을 구조적 문제로 보는 것이 아니라 개인에게 떠넘기는 것이다. 

 

2024년 6월 신촌·구로·병점 100억대 전세사기 피해자 대책위원회(대책위)가 출범을 알리며 기자회견을 진행했다. 회견에 참석한 피해자 중 한 명은 “계약 당시 중개인이 제가 선순위 임차인인 데다가 집 시세가 60억이나 돼 보증금 반환에 문제가 없다고 했다"며, "경매 통보를 받은 뒤 1년 동안 다른 피해자들과 대화를 나누고 나서야 이 이야기가 모두 거짓이라는 것을 깨달았다"고 했다. (『뉴시스』, 2024년 6월 23일) 피해자는 “전세사기 문제가 사회적으로 심각해진 이후에 전세계약을 하면서 돌다리도 두드린다는 심정으로 이중삼중으로 꼼꼼하게 또 꼼꼼하게 살피고 계약했지만, 부동산 중개인과 임대인이 작정하고 속이는 데 넘어가지 않을 도리가 없었다”고 했다. 

 

최근 경찰청이 2022년 7월부터 2년간 「전세사기 전국 특별단속」을 벌인 결과 ①건축주, 분양대행업자, 부동산 상담업자, 공인중개사, 임대인 등이 공모·가담한 ‘무자본 갭투자’ 19개 조직과 ② 총책을 중심으로 임대인·임차인 모집책과 가짜 임대인·임차인 등이 가담한 ‘전세자금 대출사기’ 21개 조직을 검거했다고 밝혔다. (경찰청, 2024년 9월 3일) 깡통전세 문제를 포함해 전세사기 범죄 집단이 활개 치도록 둔 구조적 문제와 책임을 따져야 한다. 

 

 

 

“전세” 사기 피해자 다수가 청년인 것은 어쩌면 당연한 일

 

국토교통부가 발표한 <2022 주거실태조사>에 따르면, 자가 거주 가구는 57.7%이고 임차 거주 가구는 38.8%다. 19세 이상 34세 미만 청년가구를 기준으로 하면 임차 거주 가구의 비율은 두 배 이상으로 뛴다. 82.5%의 청년가구가 임차가구주 이고, 거주 형태도 단독 38.1%, 아파트 31.3%, 다세대 11.2%의 비율로, 50%는 단독주택이나 다세대 주택에 살고 있다. 같은 조사에서 한 가지 더 주목해 볼 만한 문항은 ‘주거 보유 의식인데, 89.6%가 내 집을 가져야한다고 응답했다. 청년가구는 79.2%, 신혼부부 가구는 92.0%에 달했다. (국토교통부, 2023년 12월 22일) 2012년 61.1%(청년가구 주거 보유 의식)에 비해서도 매우 높아진 수준이다. (『주간동아』, 2013년 9월 16일)

 

이런 상황에서 ‘비(非)아파트 전세’는 그간 우리나라는 내 집 마련을 목표로 하는 ‘주거사다리’기능을 해왔기 때문에 청년·신혼부부가 빌라나 다가구 전세에 몰리는 것은 당연한 일이다. 대다수 임차가구주는 월세나 전세로 시작해서 반전세로 그리고 또 자가를 마련하는 경로를 그린다. 전세사기가 문제가 심각한 가운데도 임차 가구주가 가장 필요한 주거지원정책으로 꼽은 것이 전세자금 대출 지원이었다는 점도 같은 맥락으로 볼 수 있다. 청년·신혼부부가 비(非)아파트 전세에 몰려 있으니, 그 사기피해의 대다수가 청년인 것이지 사기당한 청년들이 부동산 계약 경험이나 사회 경험이 부족해서가 아니다. 많은 피해자가 비(非)아파트 전세를 선택한 것이 “가장 합리적인 선택”이었다고 말했다.

 

 

 

결국, 빚내서 비싼 전세 살게 한 정부 정책 

 

2011년 '반값 아파트'로 불리던 보금자리주택 공급 발표로 매매 수요가 크게 위축되고 전세가격이 급등하는 등 '전세대란'이 발생하자, 정부가 전월세 시장 안정화 대책 중 하나로 전세대출을 확대했다. 그 일환으로 정부가 주도하는 정책형 전세자금 대출(근로자 서민 전세자금 대출, 저소득가구 전세자금 대출)이 출시되었는데, 이런 대출상품이 2015년 버팀목 전세자금 대출로 통합되었다. 최근에는 LH(한국토지주택공사), HF(한국주택금융공사), HUG(주택도시보증공사) 등 공공기관이나 SGI서울보증보험, 그리고 서울, 경기, 부산 등 지자체에서도 전세자금 대출과 보증을 시행한다. 한국은행 발표에 따르면 전세대출 잔액은 2021년 23조 원에서 2021년 말에는 180조 원까지 확대됐다고 한다. (임재만, 2024년 9월 6일) 정부와 기관이 나서서 이렇게 전세자금 대출을 장려하는데 빚내서 세 살지 않으면 더 이상한 것 아닌가? 

 

심지어 청년을 대상으로 한 전세자금 대출은 종류도 많았고, 금리도 더 저렴했다. 2020년 기준 청년 대상 주요 전세자금 대출 상품의 금리는 2% 내외였고, 대출한도도 80% 이상이었다. 주택도시기금에서 주관하는 청년전용 버팀목 자금대출, 중소기업 청년전월세보증금 대출과 한국주택금융공사에서 주관하는 청년 맞춤형 전월세 대출 상품이 대표적이다. 이 외에도 카카오뱅크 청년 전세대출은 까다롭지 않은 자격 심사와 낮은 금리로 유명하다. 목돈이 없어도 전세를 얻는 것이 가능하고 월세보다 훨씬 저렴한 은행 이자만 부담하면 되는 상황에 전세를 얻지 않는 것은 오히려 어리석은 선택이 된다. 

 

대학가나 청년들이 모여 사는 지역에서는, 월세를 알아보러 갔지만 월세는 안 보여주고 전셋집을 소개하는 일이 빈번하게 일어났다. 공인중개사들은 중기청 전세대출이나 카카오뱅크로 대출을 안내하며 “청년들한테 유리하니 전세로 계약을 진행하라”고 하면서 직접 실행 방법을 도왔다고 한다. (YTN, 2024년 6월 24일) 청년들에게 전세 보증금으로 최대 1억까지 대출이 되는 것과 동시에 청년 밀집 지역인 신촌 6평형 원룸 월세 매물이 1억 원대 전세 매물로 탈바꿈했다는 것을 추론하는 건 어렵지 않은 일이다. 

 

주거약자인 청년을 위한 전세보증금 대출 상품은 오히려 청년이 아니라 다주택자에게 유리한 결과를 낳았다. 전세를 끼고 집을 사는 다주택자는 남(임차인)이 이자를 내주는 돈(전세보증금)으로 자기 집을 사고, 반복해서 집에 투자한다. 이렇게 갭투자를 확대해 나가며 집값 상승을 떠받친다. 집값이 계속 오를수록 본인에게 유리해지기 때문이다. 이 메커니즘에선 전세 사는 청년들도 집값 상승에 동조할 수밖에 없다. 집값이 올라야 자신의 보증금을 돌려받을 수 있기 때문이다. (최경호, 『어쩌면 사회주택』, 2024년)    

 

이렇게 청년층을 주요 대상으로 설계 및 확대되어 온 전세대출과 보증제도가 결국 청년세대에게 이루 말할 수 없는 치솟는 집값에 따른 좌절과 깡통전세 및 전세사기 피해의 고통으로 돌아왔다. 

 

 

사지로 내몰리거나, 월세내느라 허리가 휘거나, 위험을 감수하고 은행 뺑뺑이를 돌거나

 

그 결과 청년은 사지로 내몰렸다. 2023년 인천 미추홀구 전세사기 피해자가 '(전세 사기 관련) 정부 대책이 굉장히 실망스럽고 더는 버티기 힘들다'며 '저의 이런 결정으로 이 문제를 꼭 해결했으면 좋겠다'는 유언을 남기고 사망했다. (『연합뉴스』, 2023년 3월 2일) 이후로도 지금까지 언론에 공개된 전세사기 희생자만 여덟 명이다. 2023년 6월 인천 미추홀구 전세사기 피해자를 대상으로 한 조사에서는 10명 중 6명이 ‘죽고 싶다’고 답했다. (『경향신문』, 2023년 6월 1일) 그야말로 청년들이 사지로 내몰리고 있다. 

 

전세사기를 당한 피해자뿐 아니라 전세사기가 사회문제로 제기되면서 다른 부작용도 발생했다. 전세사기 공포 영향으로, 월세 수요가 몰리자, 소형빌라나 오피스텔의 월세가 치솟았다. 관리비를 포함해 월 100만 원이 넘는 월세를 감당해야 하는 상황에 놓였다. 그야말로 허리가 휘는 상황이다. (『JTBC』, 2024년 2월 9일) 월세 감당이 어려워 위험을 감수하고 전세를 알아보는 상황도 만만치는 않다. 전세사기 위험에 실적이 안 된다는 이유로 은행마다 대출 취급을 거절하는 사례가 빈번히 발생하고 있다. 여러 차례 서류를 작성해 방문해도 ‘주거래 은행이 아니라서’, ‘소득 수준이 안되서’ 등 그때그때 거절 사유가 달랐고 이 은행 저 은행 뺑뺑이를 돌 수밖에 없는 상황이다. (『뉴스토마토』, 2024년 4월 18일)

어떻게 할 것인가(1) 피해자 구제를 제대로

 

우선, 피해자 구제부터 제대로 해야 한다. 2023년 5월, 전세사기 특별법(전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법)’이 제정됐다. 혹한과 폭염을 견디고 거리에서 국회에서 싸웠던 전세사기 피해자들이 노력한 결과였다. 전세사기 피해자로 확인될 경우, △원래 살던 집(피해 주택)에 대한 경매 ‘우선매수권(최고가 낙찰액으로 경매 물건을 먼저 살 수 있는 권리)’  △최우선변제금 △공공매입 등이 포함됐다. 피해자대책위는 ‘피해자 걸러내는, 빚 더하기 빚’의 반쪽짜리 특별법이라고 평가했다. ‘전세사기 피해자 등’ 으로 인정됐지만 정부 지원을 이용하지 않거나 못하는 경우가 다수인 것을 보면 반쪽짜리 특별법이라는 평가도 과분했다. (7월 31일 기준, 전세사기 특별법 제정 이후 정부 지원은 우선매수권 사용 418건, 전세금 대환대출(기존 전세대출을 저금리 대출로 옮기도록 돕는 대환대출) 1,985건, 주택 구입자금 대출 550건 등에 그침) 그나마, 사각지대가 있다면 6개월마다 법안을 수정·보완한다는 단서 조항이 있었지만 그해 12월 정부 여당은 ‘선구제 후회수’ 요구에 모르쇠로 일관했고, 21대 국회 마지막 야당 단독으로 처리한 개정안은 윤석열 대통령 거부권에 가로막혔다. (『시사인』, 2024년 9월 4일)

 

그러다 지난 8월 28일 드디어 여야 합의로 통과됐다. 이 역시 특별법의 한계를 적극적으로 알리고 문제 해결을 요구했던 피해자들의 절박한 투쟁의 결과다. △피해자 인정요건 완화 및 명확화 △지자체의 피해주택 시설관리 근거조항 마련 △피해 실태조사 명문화 그리고 가장 중요하게는 △LH의 피해주택 매입 및 주거 안정 방안 마련으로 피해자가 최대 10년간 원래 살던 집에서 살 수 있게 된 점이 이번 개정안의 긍정적인 측면으로 꼽혔다. (이철빈, 2024년 9월 2일)

 

LH가 현재의 조직과 인력으로 피해주택을 실제 매입할 수 있을 것인가에 대한 의구심과 다가구주택이나 다세대 공동담보 등 권리관계가 복잡한 피해주택 임차인과 경매가 끝난 피해주택 임차인에게 소급적용방안이 없다는 점 등의 우려지점이 있지만 향후에도 피해자대책위와 시민사회 그리고 국회와 정부가 지속적인 소통과 협력을 통해 보완해 나가며 제대로 피해자를 구제해야 한다.     

 

 

 

어떻게 할 것인가 (2) 무너진 주거사다리, 청년 주거권 보장을 위한 논의가 활발해져야

 

전세사기 특별법은 피해자 구제를 목적으로 한 법률이다. 2023년 4월 원희룡 당시 국토교통부 장관의 ‘모든 사기 피해는 평등하다. 전세사기는 사회적 재난이 아니다’라는 희대의 망언에도 불구하고, 전세사기 사태의 정부 책임이 분명히 있고 사회구조적 문제로 공론화되기까지 더디긴 했지만, 그 결과 ‘전세사기 특별법’이 제·개정 될 수 있었다. 

 

이제 더 나아가 전세사기가 발생하게 된 근본 원인을 살피고 전세제도 개선에 대한 노력이 필요하다. 우리나라에만 있는 특수한 전세제도 자체를 폐지해야 한다는 주장과 그래도 매월 월세를 내는 것보다야 주거비 부담이 적은 전세가 낫지 않냐는 주장이 맞선다. 유의미한 논쟁이다. 피해자들은 사기를 당하고서야 이렇게나 부실한 제도를 당연한 듯 여기며 살았다는 사실을 깨달았고 놀랐다고 한다. 전세제도 자체에 대한 논의를 본격화해 임차인의 주거권을 보장하는 방향으로 개혁해야 한다. 

 최근 국회에서 열린 <전세제도 개혁 정책토론회>에서 임재만 세종대학교 부동산학과 교수의 제안은 전세제도 개혁 방안으로 눈여겨 볼 만하다. △임대주택/임대사업자 부채비율 규제 △전세대출 원금과 이자 상환 의무의 분리 (임대인이 전세자금 대출의 원금 상환 책임을 지는데, 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 임대주택을 매각하여 회수하게 함. 임차인은 이자지급 의무를 짐) 등의 내용이다. 김태근 변호사가 제안한 전세자금을 주택의 공시가격이하로 제한하는 규제도 실효성이 있다. 전세제도를 개혁하고 전세가 비율 규제, 전세대출 규제 등으로 피해 예방도 더 늦기 전에 시작해야 한다. 

 

전세제도가 과거 우리 사회 주거사다리 역할을 한 것은 일부 인정된다. 하지만  앞으로도 같은 역할을 할 수 있을 거란 생각은 깨졌다. 주거사다리는 오래 전에 무너졌다. 내집마련이 지상과제이자 목표인 것이 아니라 임차인도 살만한 환경을 구축해야 한다. 유럽의 여러 나라도 각자의 환경에 맞게 모두의 주거권을 보장한다. 사적 임대가 아니라 공공 또는 사회적 임대주택의 확대를 위한 실험도 과감하게 도전해 볼 수 있다. 이번에 개정된 전세사기특별법 중 LH가 피해주택을 매입해 공공임대주택으로 제공하는 데 매우 적극적으로 나서는 것과 같은 발상을 일반화시키는 것 부터 시작해 볼 수 있다.